布吉新盘二期10年后再开盘 价格翻8倍只卖15套！

深圳新房的供应量正在大幅回升，沉寂了半年之余的新房市场逐步打破僵局，但整体开盘销售率依旧低迷。

一二期间隔十年成深圳楼市风向标

“如果刨了个坑也算动工的话，那我们楼盘二期算是2012年开始动工的，但真正建房子是从去年初才开始的。”由于一、二期开盘时间前后间隔十年之久，当有购房者质疑房屋质量时，现场营销人员极力打消其顾虑。

5月13日，东方盛世花园于营销中心开盘，637套住宅获批，5.6万/㎡的整体均价因过高而惨遭购房者弃购。现场销售透露，开盘当天售出15套，目前已售20套左右。

（二期仍然在建 左为一期楼房）

“一般看过东方盛世二期房子的购房者，都会在周边中介店铺看一下二手房，看完就不想买二期了。”据营销中心周边某中介人员介绍，目前东方盛世一期的二手房均价约4.2万/㎡，楼龄较高的吉星花园和荣超花园均价分别在3.1万/㎡和3.7万/㎡，“这次二期高开，一定程度上影响了二手房的价格，有些在我们这里放盘的业主，抬高了报价，心态突然就变好了。”

以该中介店铺为例，有业主日前放出一套96㎡三房，开盘后加价10万提至420万，“二期条件差不多的房子，价格要贵100来万，所以最近营销中心也有不少老业主去看看行情。”在网易记者前去踩盘期间，该营销中心半小时内另有4组客户来访，其中有一组为一期业主询价。

（从一期往二期看，一期10年楼龄外立面较旧）

值得注意的是，东方盛世所在地块，系开发商凯南房地产开发有限公司于2004年拿下，也就意味着，二期产权年限目前仅剩下57年，该楼盘也着实见证了深圳楼市的变迁，这从一、二期的开盘价格上也得以体现。

资料记录，东方盛世一期于2007年4月开盘，第一批以7000元/㎡的均价售罄；随后7月份，第二批开盘均价暴涨至1.4万/㎡，但去化较差；三个月后，国庆期间东方盛世一期降价2000元/㎡；2008年1月，再次传出降价消息，随着深圳楼市的回落，价格也趋近第一批，期间多有购房者沦为负资产，退房之声四起。

深圳近年来的热门僵尸盘

于开发商而言，合理的定价以及踩上好的营销节点，往往能让销售如鱼得水。但纵观深圳楼市发展史，不少楼盘也因延迟开建或开盘，价格反而得益于市场涨幅而增值数倍。

以近年来市场热盘为例：

2015年12月9日，卓能雅苑于营销中心开盘，均价4.3万/㎡。资料显示，卓能雅苑2006年7月开工建设，预售时间为2008年，计划2009年完工，但2008年不仅未开盘，甚至未开放营销中心。

此后相关传闻四起，期间反复更名，猜疑众说纷纭，直至2015年开盘，被购房者戏称“捂盘小能手”，产权少10年，价格却贵了10倍。

2015年8月10日，福永107国道和凯成路加油站后的天福华府终于开盘，B区开盘均价3.45万/㎡，2016年2月16日，A区再次开盘，整体均价6.3万/㎡，由于价格较高，开盘后10个月未卖出一套房。据了解，该楼盘为1991年的地，2017年入伙后不到45年使用权。

2016年3月27日，潜龙曼海宁重新发售，一次性推出798套，开发商通知了购房者前来提前选房，不过近半购房者弃购。

据了解，该楼盘2009年时开盘起价卖1.8万/㎡，价格高出周边楼盘一截，2010年已封顶，照正常销售周期，2013年前该楼盘就该售完，但此后这2000套房源一直缓慢消耗，屡遭捂盘嫌疑，后推出时又打出“不老建筑”噱头，捂盘至重新推出，房价已追高至5.5万/㎡，开发商多收22亿。

2016年4月12日，福田区的宝生Midtow在福田音乐厅开盘以均价8.5万/㎡开盘，推出房源全部为现楼，该地块于2010年取得深圳市建设用地规划许可证，该盘2013年3月已封顶，当年区域均价约4万/㎡，开盘时已飙升至8万/㎡，按建筑面积13.75万㎡计算，开发商多赚50亿元。

“德弘天下华府”位于田贝片区，该项目由深圳茂业股份有限公司所开发，并在2010年11月就已经封顶，彼时罗湖新房均价仅1.7万/㎡左右，此后屡次传出开盘消息，但均未果。

由于“德弘天下华府”多为双拼户型，有些户型甚至需要3个购房指标，据该楼盘保安透露，最小户型面积也在220㎡左右，每套价格千万以上。尽管变现后可为开发商带来丰厚的利润，但自深圳实施限购政策后，购房者掣肘于“房票”，该楼盘亦只能是一座沉睡的“金山”。

近年来，布吉大芬村的倚龙华庭多次传出现房入市消息，2016年8月，楼盘终于开放营销中心，项目为商住用地，仅2栋塔楼，且早已转为现楼，周边二手房价约4万/㎡左右。

位于龙华新区大道与人民路交汇处东侧，靠近地铁4号线红山站的刚需盘润达圆庭，2014年部分楼栋已脱绿网，占据地理位置的优势，但此后开盘时间却一直未定。

2016年11月，沉寂数年后的润达圆庭终于有了动静，1510套房源入市招租。有传闻称，该楼盘一直未能开盘系产权问题。

证件齐全、多年来开盘仍待定的还有龙岗中心城的锦绣华天，2008年开始施工，2010年基础施工完毕并已回填，以现楼状态存在多年。

据了解，锦绣华庭项目未能入市销售的原因为打地基的时候非法操作，影响到隔壁余岭山庄的墙体开裂和地基下沉，随后相关部门对该项目进行处罚，目前该项目周边二手均价已5万/㎡左右。

业内人士提醒，对于长时间未开盘的项目，搁浅多年或存在墙面老化及设计老旧等风险，购买前需仔细了解项目信息。

来源：网易房产

延伸阅读：

注意！深圳二手房涨了点，一线城市新房可连降了7个月！

今天，国家统计局公布了4月的房价数据，从数据来看，4月楼市有所降温。

4月的楼市降温了，各地对楼市的调控政策还在紧锣密鼓地出台。

4月房价数据出炉，涨幅回落城市增加

今天（5月18日），国家统计局公布4月房价数据，70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。

15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。

新建商品住宅：

北京、上海新建商品住宅价格环比分别涨0.2%、跌0.1%、深圳持平。

二手房方面：

4月70个大中城市二手住宅价格指数中，北京环比持平、上海、深圳环比均涨0.8%。

具体来看，二手房中，北京、广州环比涨幅有较大回落，其中北京房价环比零增长，合肥、厦门、南京房价环比下跌，上海、深圳二手房房价环比涨幅小幅扩大。

4月房价数据解读

国家统计局城市司高级统计师刘建伟对2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据进行了解读。

一、15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平

4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。

二、70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落

从同比看，4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加6个，回落城市中23个为一二线城市。初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。

从环比看，4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市降幅扩大。

在“分类调控、因城施策”方针指导下，北上广深等热点城市出台了相应政策调控房地产市场。京津冀跨省联动，调控升级，打击炒房炒地。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读近期房价数据

国家统计局今日发布了2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

一、15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平

4月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。

二、70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落

从同比看，4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加6个，回落城市中23个为一二线城市。初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。

从环比看，4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个；7个城市由上月上涨转为持平或下降；3个城市降幅扩大。

(国家统计局网站)

北上广深相继调控“商改住”、“类住宅”

北上广深等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施。其中，上海停止审批公寓式办公项目，1700万平类住宅将被清理。有观点指出，上海今后将不再会有类住宅。

丨北京：严禁“商改住”

3月26日，北京住建委发文调控商办市场，一句“商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”，彻底改变商办市场规则。

北京上述政策，既阻断了个人购买未建、在建、在售商办项目的渠道，同时为个人购买二手商办房屋也设置严苛门槛。

中原地产数据显示：3月26日之前3天，北京全市成交量达850套，而3月26日至3月29日，包括商住公寓、写字楼、商业地产在内的全口径商办项目，全市成交量仅7套。

丨上海：“类住宅”或成历史！

4月21日，上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

5月17日下午，上海市住建委官网公布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(下简称《意见》)，进一步强化类住宅的清理整顿力度。纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米。

《意见》出台，预示上海对类住宅的具体处置，已由区域层面扩大至全市层面，同时，“将停止审批公寓式办公项目”等规定也较以往更加严格。

有业内观点指出，本次类住宅整治并非短期政策，多次调控下来，上海今后将不再会有类住宅。

丨广州

时隔四日，广州提出加强商办类房地产项目管理。“房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位”。

丨成都

4月21日，成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。

丨深圳

深圳也于5月12日发文限制商办转性，未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。“新政出台后，此类设施将更多的服务于办公需求，即不太可能服务于居住的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这对后续深圳商办项目有利空效应。

至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策，从城市类型看，基本集中在一线城市和部分热点二线城市。

本文综合自丨网易房产、深圳壹地产、国家统计局网站、21世纪经济报道（jjbd21；记者：王营 周圆）、北京晨报、中国新闻网、每日经济新闻。

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